Cómo ponerle precio a trabajos de contratista general

Ponerle precio a un trabajo de contratista general se reduce a la misma ecuación que cualquier trabajo: precio = materiales + mano de obra + otros costos del trabajo + costos indirectos (overhead) + ganancia. Lo que lo hace distinto es quién hace el trabajo. Un contratista general le pone precio a una parte con su propia cuadrilla, compra casi todo lo demás como cotizaciones de subcontratistas y carga con una capa de costos de toda la obra, las condiciones generales (general conditions), que no son de ningún oficio en particular.

El margen se gana o se pierde en esa capa y en los huecos entre los subcontratistas.

Esta guía cubre las tres partes del precio de un contratista general (GC): el trabajo de tu propia cuadrilla, con precio según tus propias horas por unidad, las cotizaciones de los subcontratistas y las condiciones generales. Luego le pone precio, de principio a fin, a quitar un muro de carga. Los salarios, los precios de los subcontratistas y el costo de los materiales cambian según el área metropolitana y según la semana, así que cada cifra en dólares la pones tú.

Para el método general, lee cómo ponerle precio a un trabajo de construcción. Para un software hecho para contratistas generales, ve la página de la industria de contratistas generales.

Cómo se mide el trabajo de un contratista general

El presupuesto de un GC mezcla cuatro tipos de números:

• El trabajo de tu cuadrilla, en unidades: pies lineales de pared, pies cuadrados de protección, vigas y vanos por pieza. A estos se les pone precio como en cualquier oficio, en horas por unidad.
• El trabajo de los subcontratistas, como cotizaciones: una suma global (lump sum) de cada oficio por su alcance, o un precio unitario cuando todavía no se conoce la cantidad.
• Las condiciones generales, por tiempo: supervisión, contenedores de basura, protección, instalaciones temporales y limpieza, que crecen con el número de semanas que dura el trabajo.
• El markup, como porcentajes: costos indirectos y ganancia sobre el costo total, más una contingencia a la vista para lo que no puedes ver.

Empieza cada presupuesto dividiendo el alcance del trabajo en esas columnas. Cada cosa debe caer exactamente en una de ellas. Las que no caen en ninguna, como quién resana la pared después del electricista, son por donde se va el dinero de un GC.

La fórmula del precio de un contratista general

1. La mano de obra de tu cuadrilla: cantidad × horas de mano de obra por unidad, luego × tu costo completo de mano de obra por hora, que es el salario más la carga laboral.
2. Tus materiales: la cuantificación de materiales (takeoff) del trabajo de tu cuadrilla a lo que vas a pagar ahora cerca de la obra, con el desperdicio sumado.
3. Las cotizaciones de los subcontratistas: el precio por escrito de cada oficio, después de leerlo contra tu alcance.
4. Las condiciones generales: la duración del trabajo × el costo semanal de mantenerlo andando, más los gastos de una sola vez, como el permiso.
5. La contingencia: un monto a la vista para las condiciones ocultas.
6. Costos indirectos y ganancia, como porcentajes del costo total.

Recupera los costos indirectos como porcentaje

Los costos indirectos son los que hay que vigilar. Un contratista de un solo oficio puede recuperar los costos indirectos como una tarifa en cada hora de mano de obra. Un GC cuyos subcontratistas hacen casi todo el trabajo factura pocas horas de mano de obra propias, así que los costos indirectos por hora casi no recuperan nada en un trabajo con muchos subcontratistas.

Mejor recupéralos como un porcentaje del costo total. La guía de tarifa de mano de obra de todos modos fija el costo por hora de tu cuadrilla.

Horas de mano de obra del trabajo que un GC muchas veces hace él mismo

Saca las horas de tu cuadrilla de tus trabajos

Muchos GC chicos se quedan con la demolición, la protección, la estructura (framing) y la limpieza en casa, y subcontratan los oficios con licencia y los de acabados. Las horas por unidad de ese trabajo son de tu cuadrilla, así que sácalas de tus propios registros de costeo por trabajo (job costing).

En cada trabajo, anota las horas que llevó cada línea y la cantidad que cubrió, y luego divide. Cuenta horas de mano de obra, no horas de cuadrilla: 16 horas de mano de obra son un día para una cuadrilla de dos personas.

Lleva un número para cada línea

Lleva un número aparte para cada línea:

Aun en un trabajo que es casi todo de subcontratistas, estas líneas importan. La protección, la demolición y la limpieza tocan cada cuarto por donde pasa el trabajo, y son las horas que más seguido se quedan fuera porque ningún subcontratista las cotiza.

Condiciones generales

Ponle precio a las condiciones generales con el calendario

Las condiciones generales son el costo de llevar el trabajo, aparte del costo del trabajo en sí. Ponles precio a partir del calendario, no con un porcentaje a ojo.

• Supervisión: tus horas, o las de tu encargado, para visitas a la obra, programar a los subcontratistas, recibir al inspector y contestarle al cliente. Calcula horas por semana × semanas.
• Permisos, cuotas de planos e ingeniería: el permiso de construcción, cualquier revisión de planos, y una carta o planos de un ingeniero para el trabajo estructural.
• Contenedores de basura y acarreo: cada acarreo es un costo, y un trabajo más largo necesita más.
• Protección: la protección del piso y contra el polvo al principio, y mantenerla mientras los oficios entran y salen.
• Instalaciones temporales: un baño portátil, luz o calefacción temporal, y cerca donde el trabajo lo necesite.
• Limpieza: barrer todos los días y la limpieza final antes de entregar.

Cada semana de más cuesta dinero

Como casi todo esto crece con el tiempo, el calendario es parte del precio. Un trabajo que dura una semana más de lo que planeaste cuesta una semana más de supervisión y de rentas, se haya construido algo esa semana o no.

Cotizaciones de subcontratistas y markup

Pide cada cotización por escrito y nivélala

Lee la cotización de cada subcontratista contra tu alcance:

• Qué incluye y qué excluye
• Quién pone los accesorios
• Quién resana y pinta después de él
• Quién saca el permiso y quién se lleva su escombro

Cuando dos cotizaciones del mismo oficio no coinciden, la diferencia casi siempre es el alcance, no el precio.

Llena los huecos entre oficios

El trabajo entre oficios es tuyo a menos que una cotización diga otra cosa: resanar después del electricista, proteger el piso nuevo del pintor, la segunda vuelta cuando un subcontratista no está listo para el siguiente.

Ponle markup al precio de cada subcontratista

Tú programas al subcontratista, lo coordinas, respondes por su trabajo bajo tu garantía y muchas veces le pagas antes de que el cliente te pague a ti. El markup sobre el precio de un subcontratista paga todo eso.

Algunos GC usan un markup distinto para los subcontratistas que para su propio trabajo. Escojas lo que escojas, úsalo igual en cada trabajo.

Ten los papeles de cada subcontratista antes

Ten un contrato por escrito con cada subcontratista, un certificado de seguro y un W-9 antes de que empiece, y renuncias de gravamen (lien waivers) con cada pago donde tu estado las usa. El generador de contratos de subcontratista gratis te hace un borrador.

Cuantificación de materiales y partidas provisionales

Para el trabajo de tu propia cuadrilla, haz la cuantificación de materiales como en cualquier oficio: a partir de la distribución y del rendimiento impreso en cada producto, con el desperdicio sumado y redondeado hacia arriba a lo que compras. Para cualquier cosa estructural, saca el tamaño y el largo del diseño del ingeniero, no de una cantidad típica.

Para los acabados que el cliente todavía no escoge, usa una partida provisional (allowance): un monto fijo en el precio, con una regla por escrito de que lo que se escoja por encima se cobra como cambio y lo que se escoja por debajo se acredita.

Ejemplo resuelto: quitar un muro de carga

Ejemplo: Un dueño de casa quiere quitar un tramo de 10 pies de la pared entre la cocina y la sala para abrir los dos cuartos. La pared carga las viguetas del techo. Un ingeniero especifica una viga LVL descolgada sobre postes, con bloques sólidos abajo de cada poste hasta la cimentación.

La casa se construyó en 1988, así que no aplica la preparación para trabajo seguro con plomo. El trabajo dura tres semanas con las inspecciones y el tiempo de secado.

Quién hace qué en este trabajo

Tu cuadrilla hace la protección, el apuntalamiento, la demolición, la viga, los bloques y la limpieza. Los subcontratistas hacen lo demás:

• Electricidad: mover un apagador y dos contactos que están en la pared, y agregar una lámpara de techo.
• Drywall: resanar el techo y las paredes, forrar la viga y dar el acabado para que se vea igual.
• Piso: entretejer piso nuevo en la franja donde estaba la pared.
• Pintura: paredes y techos de los dos cuartos.

Las horas de mano de obra de tu cuadrilla

El apuntalamiento va de los dos lados de la pared, 2 × 10 = 20 pies. La protección cubre 400 pies cuadrados de piso en los dos cuartos y el camino a la puerta.

Digamos que los registros de tu propia cuadrilla muestran las horas por unidad de abajo. Son cifras de ejemplo para mostrar la cuenta, no un estándar: usa las tuyas.

La cuenta: 6 + 5 + 4 + 4 + 1.2 + 1 + 4 = 25.2 horas de mano de obra. Una vez que el apuntalamiento carga el peso, quitar los montantes es muy parecido a quitar cualquier muro divisorio. Una viga más larga que un cabezal típico necesita más manos para colocarla, así que dale más horas de las que le darías a un cabezal.

Materiales

• Apuntalamiento: dos muros de 10 pies con soleras y montantes de 2x4, o puntales ajustables al espaciado que el fabricante del puntal indica para la carga.
• Bloques: 8 pies de 2x10 más los recortes, o sea una tabla de 10 pies.
• Protección: papel para piso, plástico y cinta para 400 pies cuadrados, según el rendimiento impreso en cada rollo y redondeado hacia arriba.
• Viga: la viga LVL, los postes y los conectores salen del diseño del ingeniero.

Ponle precio a todo cerca de la obra y llama al total M.

Condiciones generales por tres semanas

Digamos que le dedicas 6 horas a la semana a este trabajo: visitas a la obra, programar a los cuatro subcontratistas, la inspección de la estructura y los recorridos con el cliente. Eso es 3 × 6 = 18 horas de supervisión.

Suma el permiso, los honorarios del ingeniero, la renta y el acarreo del contenedor de basura, y los materiales de protección que ya están en M. El cliente deja que la cuadrilla use un baño, así que no hay baño portátil; ponlo por escrito en el contrato. Llama al total G.

Cómo se arma el precio

Con 10% de costos indirectos y 10% de ganancia aplicados uno tras otro, el precio es el costo total × 1.1 × 1.1 = 1.21. Eso es un markup de 21% y un margen de más o menos 17.4%, no de 20%. La guía de markup vs. margen explica la diferencia, y la calculadora de markup y la calculadora de costo de un trabajo hacen las cuentas.

Casi todo el costo de este trabajo es de subcontratistas

Fíjate en la forma de este trabajo: 25.2 horas de mano de obra de tu cuadrilla, y casi todo el costo en subcontratistas y condiciones generales. Si cobraras los costos indirectos solo por hora de cuadrilla, aquí casi no recuperarías nada de tus costos indirectos.

Errores comunes al ponerle precio a un trabajo de contratista general

• Cotizaciones de subcontratistas al costo. Tú cargas con la programación, los callbacks (regresos a corregir) y el riesgo de cobro. Ponles markup.
• Las condiciones generales como algo de último momento. Ponles precio a partir del calendario, semana por semana.
• Huecos entre oficios. El resane, la protección y el escombro le tocan a alguien. Si ninguna cotización dice a quién, te tocan a ti.
• Costos indirectos solo en las horas de cuadrilla. En un trabajo con muchos subcontratistas, recupéralos como un porcentaje del costo total.
• Condiciones ocultas enterradas en otras líneas. Lleva una contingencia a la vista que el cliente pueda ver.
• Sin contrato por escrito con cada subcontratista. El alcance, los seguros y las renuncias de gravamen te protegen a ti y al cliente.

Cómo presentar un presupuesto de contratista general

• Agrupa las líneas por fase o por oficio, para que el cliente vea todo el trabajo sin ver el número de cada subcontratista.
• Muestra las partidas provisionales con sus montos y la regla para excedentes y créditos.
• Muestra la contingencia y qué pasa con la contingencia que no se usa.
• Enumera las exclusiones: condiciones ocultas más allá de la contingencia, y trabajo hecho por otros.
• Amarra los pagos a etapas. Un desglose de valores (schedule of values) divide el precio en partes que puedes cobrar conforme se termina cada una. La guía de facturación por avance cubre los anticipos y los pagos parciales.
• Explica las órdenes de cambio. Cualquier cambio se cotiza y se firma antes del trabajo. La guía de órdenes de cambio y el generador de órdenes de cambio gratis explican cómo.

La plantilla de presupuesto en Excel te suma las líneas. Para un trabajo de una sola vez, el generador de presupuestos gratis hace un PDF limpio.

Precios de trabajos de contratista general con BuildWell

BuildWell planea el trabajo de tu propia cuadrilla a partir de una descripción del trabajo, como “quitar un tramo de 10 pies de muro de carga entre la cocina y la sala, apuntalar los dos lados, viga LVL descolgada sobre postes, bloques abajo.”

La IA decide qué trabajo necesita el proyecto y cuánto; no fija precios. BuildWell les pone precio a los materiales en tiendas cerca de la obra y a la mano de obra con el salario mediano de cada oficio en tu área metropolitana, más tus costos indirectos y tu markup.

Puedes cambiar cualquier cantidad, hora o precio, y agregar la cotización de cada subcontratista y tus condiciones generales como líneas propias con tu precio. Cobra un anticipo y pagos por avance como porcentajes del presupuesto firmado.

Lista de verificación de precios para contratistas generales

• Alcance dividido entre tu cuadrilla, cada subcontratista y las condiciones generales
• El trabajo de tu cuadrilla con precio línea por línea a partir de tus propias horas
• La cotización de cada subcontratista nivelada contra el alcance, con los huecos asignados
• Condiciones generales con precio a partir del calendario
• Partidas provisionales con reglas para excedentes y créditos
• Una contingencia a la vista para las condiciones ocultas
• Costos indirectos y ganancia como porcentajes del costo total
• Contratos con subcontratistas, certificados de seguro y renuncias de gravamen en mano