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El precio de una remodelación de baño se arma con el trabajo en el orden en que se hace:
- Protección y demolición: contención del polvo, protección del piso, quitar accesorios y acabados, y retiro de escombros.
- Instalación preliminar: cambios en la estructura, refuerzos, suministro y desagüe de plomería, circuitos eléctricos y el ducto del extractor.
- Paredes e impermeabilización: drywall, tablero de cemento, membrana impermeable y la base de la regadera.
- Azulejo: colocar, poner lechada y sellar con silicón (caulk) pisos y paredes.
- Accesorios y acabados: tina o regadera, mueble de lavabo, inodoro, llaves, molduras, pintura y la lista de pendientes (punch list).
Las partidas comunes y cómo se mide cada una
Estas son las partidas comunes en un presupuesto de baño. Cada una se mide de una de tres formas:
- Por pie cuadrado: el trabajo por área.
- Por pie lineal: los tramos de desagüe.
- Por pieza: los accesorios y las tareas completas.
Las horas y los precios los pones tú. Tu cuadrilla y tus subcontratistas tienen su propio ritmo, y las horas de cada línea se pueden editar.
| Partida | Se mide en |
|---|---|
| Demolición total de baño: muebles sanitarios y acabados | Pieza |
| Demolición de azulejo de pared hasta los montantes | Pies cuadrados |
| Válvula de ducha y suministro de agua en obra negra | Pieza |
| Reubicación de línea de drenaje DWV | Pies lineales |
| Circuito de contacto GFCI en obra negra | Pieza |
| Instalación de extractor y ducto al exterior | Pieza |
| Colocación de drywall resistente a la humedad | Pies cuadrados |
| Instalación de placa de cemento en paredes de ducha | Pies cuadrados |
| Aplicación de membrana impermeabilizante líquida | Pies cuadrados |
| Construcción de base de ducha de mortero con membrana impermeable | Pieza |
| Colocación de azulejo cerámico en pared | Pies cuadrados |
| Colocación de loseta de porcelanato en piso | Pies cuadrados |
| Lechada en paredes de azulejo | Pies cuadrados |
| Colocación de tina empotrada | Pieza |
| Instalación de gabinete de lavabo | Pieza |
| Colocación de inodoro | Pieza |
| Pintura de paredes semibrillante a dos manos | Pies cuadrados |
| Lista de pendientes final y ajuste de accesorios | Pieza |
El azulejo es donde se acumula la mano de obra
Ejemplo: Una regadera con 80 pies cuadrados de azulejo en las paredes y un piso de 40 pies cuadrados. Las horas de abajo son cifras de ejemplo; digamos que tus propios registros dicen que tu cuadrilla necesita:
Trabajo Tus horas Tablero de cemento en las paredes 2.5 Membrana impermeable 1.5 Azulejo de pared 10 Loseta de piso 4.5 Lechada en paredes y piso 4.5 Total 23 Y eso sin contar la base de la regadera, las piezas de remate ni el silicón.
Ponle precio a cada oficio con su propia tarifa
Un baño no es un solo oficio, así que no debe llevar una sola tarifa de mano de obra. Los plomeros, los electricistas y los instaladores de azulejos ganan salarios distintos, y esos salarios cambian según el área metropolitana.
BuildWell arma la tarifa de cada línea en tres pasos:
- Salario: el salario medio del oficio de esa línea en tu área metropolitana.
- Costos indirectos: tus costos indirectos de mano de obra, que empiezan en 100%, o sea el doble del salario.
- Markup: tu markup (lo que le sumas al costo) de mano de obra, que empieza en 20%.
Ejemplo: Digamos que tu instalador de azulejos te cuesta $30 la hora. Usa tu número real. Esas 23 horas de trabajo de azulejo salen así:
- Salarios: 23 × $30 = $690
- Con 100% de costos indirectos: $1,380
- Con 20% de markup: $1,656 por esa mano de obra
Oficios subcontratados: precio del sub más tu markup
Si subcontratas un oficio, cambia sus líneas por el precio de tu subcontratista más tu markup. El presupuesto le sigue mostrando el trabajo al cliente, y tu total sigue cubriendo tu coordinación.
Materiales al precio local de esta semana
Ponle precio a los materiales que compras según lo que cuestan cerca de la obra esta semana, más tu markup. BuildWell empieza el markup de materiales en 20%.
Partidas provisionales para lo que escoge el cliente
Para los acabados que escoge el cliente, pon una partida provisional: un monto en dólares por pie cuadrado de azulejo, o por mueble de lavabo y por llave.
Di en tus condiciones cómo se cobra lo que se escoja:
- Por encima de la partida: se cobra como cambio.
- Por debajo de la partida: se acredita.
Los clientes entienden las partidas provisionales. Te protegen de que un azulejo de $4 se convierta en uno de $22 después de firmado el presupuesto.
Permisos, plomo y condiciones ocultas en su línea
- Permisos: en la mayoría de las jurisdicciones se necesita uno cuando cambia la plomería o la electricidad. Pon el costo del permiso en su propia línea. En BuildWell, un costo fijo de permiso se agrega solo cuando el presupuesto incluye permisos.
- Casas construidas antes de 1978: la regla de Renovación, Reparación y Pintura de la EPA exige prácticas de trabajo seguras con el plomo, hechas por un renovador certificado, cuando alteras superficies pintadas. Ponle precio a la preparación, la contención y la limpieza en su propia línea.
- Lo que hay detrás de la pared: para el subpiso, la madera podrida y la plomería oculta, di qué está incluido y cómo vas a cobrar lo que encuentres. El cliente acepta el método antes de la demolición, no después.
Cobra un anticipo y luego pagos por avance
Las remodelaciones de baño duran semanas y los materiales se pagan al principio. Una estructura común:
- Anticipo: al firmar, para pedir los materiales.
- Pagos por avance de obra: cuando la instalación preliminar pasa la inspección, y después del azulejo.
- Saldo: al terminar.
Revisa las reglas de tu estado: algunos limitan cuánto anticipo puede cobrar un contratista de mejoras para el hogar.
