BuildWell
El precio de un contratista general se arma en cinco capas:
- El trabajo de tu propia cuadrilla: horas por tu tarifa de mano de obra, más materiales.
- Cotizaciones de subcontratistas: el precio de cada oficio, revisado contra el alcance.
- Materiales que tú pones: para tu trabajo y para lo que les compres a los subcontratistas.
- Gastos generales de obra: supervisión, permisos, contenedores, protección, limpieza e instalaciones temporales.
- Markup e imprevistos: tus costos indirectos, tu ganancia y una partida provisional para lo que todavía no puedes ver.
Ponle precio a tu trabajo línea por línea
Estas son las partidas comunes de estructura, el oficio que muchos contratistas generales pequeños mantienen en casa, y en qué se mide cada una:
- Por pie cuadrado: los pisos y el entablado.
- Por pie lineal: las paredes y los tramos.
- Por pieza: los vanos, los cabezales y las armaduras.
Las horas y los precios los pones tú, y las horas de cada línea se pueden editar para que cuadren con tu cuadrilla.
| Partida | Se mide en |
|---|---|
| Demolición y acarreo de muro de montantes no de carga | Pies lineales |
| Estructura de muro interior no de carga 2x4 a 16 pulg. entre centros | Pies lineales |
| Estructura de muro exterior de carga 2x6 a 16 pulg. entre centros | Pies lineales |
| Estructura de vano de puerta con cabezal | Pieza |
| Estructura de vano de ventana con solera de antepecho y montantes cortos | Pieza |
| Muro de apuntalamiento temporal para retiro de muro de carga | Pies lineales |
| Armado de cabezal compuesto de LVL | Pieza |
| Instalación de columna de acero y viga compuesta | Pieza |
| Estructura de vigas de piso 2x10 a 16 pulg. entre centros | Pies cuadrados |
| Entablado de subpiso machihembrado de 3/4 pulg. | Pies cuadrados |
| Entablado de muro exterior con OSB de 7/16 pulg. | Pies cuadrados |
| Barrera envolvente (house wrap) y encintado de uniones sobre entablado | Pies cuadrados |
| Colocación y arriostrado de armadura de techo prefabricada | Pieza |
| Entablado de techo con OSB de 1/2 pulg. y clips | Pies cuadrados |
| Refuerzos de madera dentro del muro para accesorios y gabinetes | Pies lineales |
| Refuerzo de vigas de piso existentes con vigas gemelas | Pies lineales |
Las horas de estructura suman rápido
Ejemplo: Así se suman las horas de estructura para el armazón de una ampliación de un piso de 12 por 16 pies: tres paredes nuevas de 8 pies (40 pies lineales), tres ventanas, una puerta, armaduras a 24 pulgadas entre centros y 250 pies cuadrados de entablado de techo. Las horas de abajo son cifras de ejemplo; digamos que tus propios registros dicen que tu cuadrilla necesita:
Trabajo Tus horas Vigas de piso, 192 pies² 7 Contrapiso, 192 pies² 4.5 Paredes exteriores, 40 pies lineales 20 Entablado de paredes, 320 pies² 6.5 Barrera de humedad, 320 pies² 2.5 Vanos de ventana, 3 6 Vano de puerta, 1 1.5 Armaduras de techo, 9 9 Entablado de techo, 250 pies² 6.5 Total 63.5
Eso es solo la estructura. La cimentación, el techo, las ventanas, la electricidad, el aislamiento, el drywall y los acabados vienen de tus subcontratistas o de tus otros presupuestos.
Tu tarifa cubre mucho más que el salario
El salario de tu carpintero es donde empieza tu tarifa. Encima de eso, la tarifa tiene que cubrir:
- los impuestos de nómina, más las primas del seguro de compensación al trabajador (workers' comp) y de responsabilidad civil
- camionetas, herramientas y equipo
- tu tiempo manejando la obra: programar, reunirte con inspectores, coordinar a los subcontratistas
- las propuestas que haces y que no se convierten en trabajos
Salario, costos indirectos y luego markup
BuildWell arma la tarifa de cada una de tus líneas en tres pasos:
- Salario: el salario medio del oficio de esa línea en tu área metropolitana; la estructura se cotiza al salario de carpintero.
- Costos indirectos: tus costos indirectos de mano de obra, que empiezan en 100%, lo que duplica el salario.
- Markup: tu markup de mano de obra, 20% si no lo cambias.
Ejemplo: Si tus carpinteros te cuestan $30 la hora (usa tu número real), las 63.5 horas de estructura de esa ampliación dan:
- Salarios: 63.5 × $30 = $1,905
- Con 100% de costos indirectos: $3,810
- Con 20% de markup: $4,572 por la mano de obra de estructura
Lee cada cotización contra tu alcance
Pide cotizaciones por escrito y lee cada una contra tu alcance:
- qué incluye
- qué excluye
- quién pone los accesorios
- quién resana
- quién saca el permiso
Los huecos entre un subcontratista y otro son donde se le va el dinero a un contratista general.
Cada cotización va en su propia línea
Agrega cada cotización como una partida propia en BuildWell. Tu markup de mano de obra se aplica a esas líneas, pero tus costos indirectos de mano de obra no, porque el precio del subcontratista ya cubre a su propia cuadrilla.
Muchos contratistas generales le ponen markup al trabajo subcontratado para cubrir la coordinación, la supervisión y el riesgo de que el subcontratista no termine. Si quieres otro markup para un oficio, inclúyelo en el número que escribes.
Cobra materiales, gastos generales e imprevistos
- Materiales: ponle precio a la madera, el entablado, la madera de ingeniería y la ferretería al costo de esta semana cerca de la obra, más tu markup. El markup de materiales empieza en 20% en BuildWell y se puede cambiar en cualquier presupuesto.
- Gastos generales de obra: agrega el contenedor de basura, la protección temporal, el baño portátil, la limpieza final y tu tiempo de supervisión como líneas propias. Son costos reales en cada trabajo.
- Permisos: las ampliaciones y los cambios estructurales casi siempre necesitan uno. En BuildWell, se agrega automáticamente un costo fijo de permiso cuando el presupuesto incluye permisos; cámbialo en cada presupuesto para los trabajos más grandes.
- Condiciones ocultas: para la madera podrida, la estructura de tamaño insuficiente y el cableado viejo que vas a encontrar al abrir las paredes, deja claro qué está incluido y cómo vas a cobrar lo que encuentres. El cliente firma ese método desde el principio.
