BuildWell
El precio de una cocina se arma en seis etapas, en el orden en que se hace el trabajo:
- Protección y demolición: contención del polvo, protección del piso, quitar gabinetes, cubiertas, electrodomésticos y piso, y el contenedor de basura.
- Estructura e instalación preliminar: cambios en las paredes, suministro y desagüe de plomería, circuitos nuevos, iluminación y el ducto de la campana.
- Paredes: drywall nuevo o parchado, terminado y listo para pintar.
- Gabinetes y cubiertas: gabinetes de piso y de pared, moldura de corona y la cubierta.
- Superficies: el salpicadero y el piso.
- Accesorios y acabados: fregadero, llave, triturador de basura, conexión del lavaplatos, luces, campana, pintura, limpieza y la lista de pendientes (punch list).
Las partidas: ponle precio a cada una con tus horas
Estas son las partidas comunes en un presupuesto de cocina y en qué se mide cada una:
- Por pie lineal: los gabinetes, las cubiertas y los tramos de iluminación.
- Por pie cuadrado: los pisos y el salpicadero.
- Por pieza: los accesorios, los aparatos y los circuitos.
Las horas y los precios los pones tú, y las horas de cada línea se pueden editar.
| Partida | Se mide en |
|---|---|
| Demolición y retiro de gabinetes de cocina | Pies lineales |
| Demolición y desecho de cubierta | Pies lineales |
| Circuito derivado para electrodomésticos pequeños de cocina en obra negra | Pieza |
| Instalación de contacto GFCI en cubierta | Pieza |
| Instalación de luz empotrada en cielo raso | Pieza |
| Instalación de iluminación LED bajo gabinetes | Pies lineales |
| Drenaje y suministro de fregadero de cocina en obra negra | Pieza |
| Suministro y drenaje de lavavajillas en obra negra | Pieza |
| Colocación e instalación de gabinetes bajos | Pies lineales |
| Colgado e instalación de gabinetes de pared | Pies lineales |
| Instalación de cubierta laminada | Pies lineales |
| Instalación de salpicadero de azulejo cerámico | Pies cuadrados |
| Lechada y sellado de salpicadero | Pies cuadrados |
| Instalación de piso de vinil de lujo en tablones (LVP) | Pies cuadrados |
| Instalación de campana de cocina con ducto | Pieza |
| Instalación de fregadero y llave de cocina | Pieza |
En los gabinetes se amontona la mano de obra
Ejemplo: Una cocina con 20 pies de gabinetes de piso y 16 pies de gabinetes de pared, rehecha con la misma distribución y una cubierta laminada. Las horas de abajo son cifras de ejemplo; digamos que tus propios registros dicen que tus instaladores necesitan:
Trabajo Tus horas Quitar 36 pies de gabinetes viejos 14 Colocar 20 pies de gabinetes de piso 18 Colgar 16 pies de gabinetes de pared 16 Instalar 20 pies de cubierta laminada 7 Total 55 Y eso es antes de quitar la cubierta vieja o de poner un solo azulejo del salpicadero.
Los gabinetes de pared llevan más tiempo por pie que los de piso porque hay que subirlos, nivelarlos y fijarlos por encima de la cabeza.
Cada oficio con su propia tarifa de mano de obra
En una cocina se juntan carpinteros, plomeros, electricistas, instaladores de azulejos y pintores, y cada uno gana un salario distinto en cada área metropolitana. BuildWell arma la tarifa de mano de obra de cada línea en tres pasos:
- Salario: el salario medio del oficio de esa línea en tu área metropolitana.
- Costos indirectos: tus costos indirectos de mano de obra, que empiezan en 100%, o sea el doble del salario.
- Markup: tu markup (lo que le sumas al costo) de mano de obra, que empieza en 20%.
Cuánto sale la mano de obra de los gabinetes
Ejemplo: Digamos que tu carpintero te cuesta $28 la hora. Usa tu número real. Las 55 horas de trabajo de gabinetes y cubierta de arriba salen así:
- Salarios: 55 × $28 = $1,540
- Con 100% de costos indirectos: $3,080
- Con 20% de markup: $3,696 por esa mano de obra
Las líneas de plomería, electricidad y azulejo funcionan igual, con sus propios salarios. Si subcontratas un oficio, usa el precio de tu subcontratista más tu markup.
Gabinetes, cubiertas y lo que escoge el cliente
- Gabinetes que pones tú: BuildWell les pone precio a los gabinetes de línea en tiendas cerca de la obra, en la calidad que escogiste. Para líneas semipersonalizadas o a la medida de una sala de exhibición, escribe tu costo de la cotización del proveedor como precio del material. Los precios que escribes se guardan para el siguiente presupuesto.
- Gabinetes que compra el cliente: contesta que los pone el cliente. Se quedan en el presupuesto, así el cliente ve tu mano de obra de instalación y lo que cubre, pero no se cobran.
- Cubiertas: la laminada está en el catálogo por pie. La piedra y el cuarzo normalmente van con un taller de cubiertas que toma la plantilla después de que se colocan los gabinetes de piso. Agrega su precio como una línea tuya, y di en tus condiciones cómo se cobra un cambio de plancha.
Usa partidas provisionales para lo que falta escoger
Para el azulejo, los herrajes y los accesorios que el cliente no ha escogido, ponle a la línea una partida provisional con un monto fijo y pon la regla en tus condiciones. Lo que se escoja por encima se cobra como cambio, y lo que quede por debajo se acredita.
BuildWell empieza el markup de materiales en 20%, y lo puedes cambiar en cualquier presupuesto.
Códigos, permisos y casas antiguas
- Permisos: en la mayoría de las jurisdicciones se necesita un permiso cuando cambia la plomería, la electricidad o las paredes de una cocina. Cuando BuildWell pregunte si vas a sacar uno, contesta que sí, y se agrega al presupuesto tu costo de permiso de los ajustes de precios.
- Circuitos de cocina: el código eléctrico que adoptó tu zona pide protección GFCI en las cubiertas y circuitos dedicados para electrodomésticos pequeños. Una nueva distribución de cubiertas puede significar circuitos nuevos, no solo contactos nuevos.
- Casas construidas antes de 1978: la regla de Renovación, Reparación y Pintura de la EPA exige prácticas de trabajo seguras con el plomo, a cargo de un renovador certificado, cuando alteras superficies pintadas. Dile a BuildWell que la casa es de antes de 1978, y agrega la línea de preparación y limpieza segura con plomo.
Que el anticipo cubra el pedido de gabinetes
Los gabinetes muchas veces se piden y se pagan con semanas de anticipación. Una estructura común:
- Anticipo: al firmar, lo bastante grande para cubrir el pedido de gabinetes.
- Pagos por avance de obra: cuando la instalación preliminar pasa la inspección, y cuando ya están puestos los gabinetes y las cubiertas.
- Saldo: al terminar y hacer el recorrido final.
Algunos estados limitan el anticipo que puede cobrar un contratista de mejoras para el hogar antes de empezar el trabajo. Revisa el tuyo antes de fijar el porcentaje.
