BuildWell
El precio de una remodelación se arma en seis etapas, en el orden en que se hace el trabajo:
- Protección y demolición: contención del polvo, protección del piso, el desmantelado, el contenedor de basura y el acarreo.
- Estructura e instalación preliminar: cambios en las paredes, suministro y desagüe de plomería, circuitos nuevos y ductos.
- Paredes y techos: drywall nuevo o parchado, encintado, terminado y listo para pintar.
- Superficies: azulejo, piso y base de piso.
- Carpintería: puertas, marcos, zócalo, gabinetes y muebles empotrados.
- Accesorios y acabados: el acabado de plomería y electricidad, pintura, limpieza y la lista de pendientes (punch list).
Las partidas: ponle precio a cada una con tus horas
Estas son partidas comunes en un presupuesto de remodelación y en qué se mide cada una:
- Por pie cuadrado: el drywall, el azulejo, el piso y la pintura.
- Por pie lineal: las paredes, las líneas de desagüe y el zócalo.
- Por pieza: las puertas, los circuitos, la preparación y la limpieza.
Las horas y los precios los pones tú, y las horas de cada línea se pueden editar para que coincidan con tu cuadrilla.
| Partida | Se mide en |
|---|---|
| Barrera contra el polvo y protección de pisos | Pieza |
| Retiro de drywall existente | Pies cuadrados |
| Reestructuración de muro de montantes para la nueva distribución | Pies lineales |
| Reubicación de línea de drenaje DWV | Pies lineales |
| Circuito de contacto GFCI en obra negra | Pieza |
| Colocación de drywall resistente a la humedad | Pies cuadrados |
| Encintado y acabado de drywall a nivel 4 | Pies cuadrados |
| Colocación de loseta de porcelanato en piso | Pies cuadrados |
| Instalación de piso de vinil de lujo en tablones (LVP) | Pies cuadrados |
| Instalación de puerta interior premontada | Pieza |
| Instalación de zócalo | Pies lineales |
| Primer en paredes y cielo raso | Pies cuadrados |
| Pintura de paredes semibrillante a dos manos | Pies cuadrados |
| Acarreo de escombros y limpieza final de la obra | Pieza |
| Renta de contenedor de basura y acarreo | Pieza |
| Lista de pendientes final y ajuste de accesorios | Pieza |
Las horas se suman entre todos los oficios
Ejemplo: Una sala familiar de 12 por 15 pies que se rehace: se quita el drywall viejo, se reestructura una pared de 12 pies para un vano más ancho, y el cuarto lleva drywall nuevo, pintura, piso de tablones, una puerta y zócalo. Las horas de abajo son cifras de ejemplo; digamos que tus propios registros dicen que tu cuadrilla necesita:
Trabajo Tus horas Contención del polvo y protección del piso 3 Quitar 430 pies cuadrados de drywall 8 Reestructurar 12 pies lineales de pared 8 Colocar y terminar 430 pies cuadrados de drywall 22 Primer y pintura en paredes y techo 11 Instalar 180 pies cuadrados de piso de tablones 8 Colgar una puerta, 54 pies lineales de zócalo 6 Total 66 Y eso es antes de que el electricista mueva un solo contacto o de que se lleven el contenedor de basura.
La demolición y el acabado del drywall son las líneas que los remodeladores cobran de menos con más frecuencia, porque ninguna de las dos se ve en el cuarto terminado.
Cada oficio con su propia tarifa de mano de obra
En una remodelación se juntan carpinteros, plomeros, electricistas, instaladores de azulejos y pintores, y cada uno gana un salario distinto en cada área metropolitana. BuildWell arma la tarifa de mano de obra de cada línea en tres pasos:
- Salario: el salario medio del oficio de esa línea en tu área metropolitana.
- Costos indirectos: tus costos indirectos de mano de obra, que empiezan en 100%, o sea el doble del salario.
- Markup: tu markup (lo que le sumas al costo) de mano de obra, que empieza en 20%.
Cuánto sale esa mano de obra
Ejemplo: Digamos que tu cuadrilla te cuesta $30 la hora en promedio. Usa tu número real. Las 66 horas de arriba salen así:
- Salarios: 66 × $30 = $1,980
- Con 100% de costos indirectos: $3,960
- Con 20% de markup: $4,752 por esa mano de obra
Las líneas de plomería, electricidad y azulejo funcionan igual, con sus propios salarios. Si subcontratas un oficio, usa el precio de tu subcontratista más tu markup.
Lee cada cotización contra tu alcance
Pide cotizaciones por escrito y lee cada una contra tu alcance:
- qué incluye y qué deja fuera
- quién pone los accesorios
- quién parcha el drywall después de la instalación preliminar
- quién saca el permiso
En los huecos entre un oficio y otro es donde se le va el dinero a un remodelador. Agrega cada cotización como su propia línea, para que veas el margen de cada oficio.
Materiales, lo que escoge el cliente y partidas provisionales
- Materiales que pones tú: BuildWell les pone precio a la madera, el drywall, el azulejo, el piso y la pintura en tiendas cerca de la obra, en la calidad que escogiste. Para artículos de pedido especial, escribe tu costo de la cotización del proveedor. Los precios que escribes se guardan para el siguiente presupuesto.
- Artículos que compra el cliente: contesta que los pone el cliente. Se quedan en el presupuesto, así el cliente ve tu mano de obra de instalación y lo que cubre, pero no se cobran.
- Lo que falta escoger: ponle a la línea una partida provisional con un monto fijo y pon la regla en tus condiciones. Lo que se escoja por encima se cobra como cambio, y lo que quede por debajo se acredita.
BuildWell empieza el markup de materiales en 20%, y lo puedes cambiar en cualquier presupuesto.
Ponle precio a lo que no puedes ver
La madera podrida, una estructura más chica de lo debido, el cableado viejo y la plomería que nunca cumplió el código aparecen cuando se abren las paredes. No puedes ponerle precio a lo que no has encontrado, así que ponle precio al método:
- di qué incluye el presupuesto y qué da por hecho
- di cómo se va a cobrar el trabajo oculto, con tus tarifas más los materiales
- revisa el presupuesto cuando encuentres algo, y consigue la firma antes de arreglarlo
Códigos, permisos y casas antiguas
- Permisos: en la mayoría de las jurisdicciones se necesita un permiso cuando una remodelación cambia la plomería, la electricidad o las paredes. Cuando BuildWell pregunte si vas a sacar uno, contesta que sí, y se agrega al presupuesto tu costo de permiso de los ajustes de precios.
- Poner el trabajo al día con el código: abrir una pared puede significar que el cableado o la plomería que hay adentro tenga que cumplir el código que adoptó tu zona. Pregunta en tu departamento de construcción antes de poner el precio, no después.
- Casas construidas antes de 1978: la regla de Renovación, Reparación y Pintura de la EPA exige prácticas de trabajo seguras con el plomo, a cargo de un renovador certificado, cuando alteras superficies pintadas. Dile a BuildWell que la casa es de antes de 1978, y agrega la línea de preparación y limpieza segura con plomo.
Fija el anticipo y el calendario de pagos
Una remodelación te amarra dinero en materiales y pagos a subcontratistas mucho antes de terminar. Una estructura común:
- Anticipo: al firmar, lo bastante grande para cubrir los pedidos especiales.
- Pagos por avance de obra: cuando la demolición y la instalación preliminar pasan la inspección, y cuando ya están puestos el drywall y el piso.
- Saldo: al terminar y hacer el recorrido final.
Algunos estados limitan el anticipo que puede cobrar un contratista de mejoras para el hogar antes de empezar el trabajo. Revisa el tuyo antes de fijar el porcentaje.
