Gravamen de construcción (mechanic’s lien)

Cómo funciona un gravamen de construcción

Un gravamen de construcción (mechanic’s lien) es un reclamo contra la propiedad misma. Una vez que se registra, normalmente en el condado donde está la propiedad, aparece en cualquier búsqueda de título. Los compradores, los prestamistas y las compañías de títulos por lo general no cierran una venta ni un refinanciamiento hasta que el gravamen se paga, se sustituye con una fianza o se libera. Esa presión, más que la demanda que lo respalda, es la razón por la que la mayoría de los gravámenes se pagan.

La idea detrás del derecho de gravamen es que el trabajo pasó a ser parte de la propiedad. La madera de la estructura y el cable eléctrico no se pueden recoger una vez instalados, así que la ley estatal deja que quienes los pusieron busquen su pago en la propiedad. Quién tiene ese derecho depende del estado. Los contratistas generales, los subcontratistas y los proveedores de materiales normalmente lo tienen. Los proveedores de niveles más bajos, las compañías de renta de equipo y los profesionales del diseño a veces sí y a veces no.

La mayoría de los estados siguen una secuencia parecida, aunque los nombres, los formularios y los plazos cambian:

• Aviso preliminar: en muchos estados, quien no tiene contrato directo con el dueño tiene que mandar un aviso al principio del trabajo para conservar su derecho de gravamen.
• Aviso de intención: algunos estados exigen una advertencia por escrito antes de registrar un gravamen, y muchos contratistas la mandan de todos modos.
• Registro: el reclamo de gravamen se presenta ante el registro o la secretaría del condado dentro de un plazo que fija la ley estatal, que muchas veces se cuenta desde el último día de trabajo o desde que se terminó el proyecto.
• Notificación: normalmente hay que entregarle al dueño una copia del gravamen registrado dentro de un plazo fijo.
• Ejecución: si la deuda sigue sin pagarse, el reclamante tiene que presentar una demanda de ejecución dentro de un plazo fijo, o el gravamen por lo general vence.

El monto del gravamen por lo general se limita al valor de la mano de obra y los materiales que pusiste y que no te pagaron. Si se pueden incluir intereses, gastos de cobranza o extras en disputa depende de la ley de gravámenes de tu estado.

Gravámenes de construcción, reclamos contra fianzas y otros recursos

El gravamen no es la única herramienta de un contratista al que no le pagan, y en algunos trabajos ni siquiera se puede usar. Por lo general no se puede poner un gravamen sobre propiedad pública, así que en los proyectos públicos una fianza de pago (payment bond) toma su lugar. Algunos estados también dejan que los reclamantes a los que no les pagaron manden un aviso que obliga al dueño o al prestamista a retener el dinero que todavía se debe según el contrato, que muchas veces se llama stop notice o stop payment notice (aviso para detener pagos).

Muchos estados también agregan protecciones para las casas donde vive el propio dueño, como avisos obligatorios en el contrato o límites a los gravámenes cuando el dueño ya le pagó al contratista general. Revisa la ley de gravámenes de tu estado para saber qué recursos aplican a tu trabajo.

Por qué el gravamen de construcción le importa a cada parte

Para contratistas, subcontratistas y proveedores

Muchas veces el derecho de gravamen es lo único que convierte una factura sin pagar en una deuda de la que alguien tiene que hacerse cargo. No depende del subcontrato ni de que el contratista general tenga con qué pagar. Pero es fácil perderlo: un aviso que no mandaste o un registro fuera de plazo pueden acabar con él, y un gravamen presentado por el monto equivocado te puede exponer a sanciones.

Para dueños de casa y de propiedades

Un gravamen puede caer sobre una casa aunque el dueño no haya hecho nada mal, por ejemplo cuando un contratista general cobró el dinero y no le pagó a un proveedor. Los dueños se protegen leyendo los avisos preliminares que reciben, pidiendo renuncias de gravamen con cada pago y, en trabajos más grandes, pagándoles a los subcontratistas y proveedores con cheque conjunto.

Para contratistas generales

El contratista general está en medio. Su propio derecho de gravamen lo protege frente al dueño, mientras que los gravámenes de sus subcontratistas y proveedores pueden frenar los pagos del dueño o el desembolso de un prestamista. Pagarles a tiempo a los subcontratistas y pedirles sus renuncias mantiene limpio el título y el dinero en movimiento.

Cómo proteger y usar tu derecho de gravamen

1. Al empezar cada trabajo, anota el dueño legal de la propiedad, la dirección y la descripción legal, el contratista general y cualquier prestamista de construcción.
2. Revisa en la ley de gravámenes de tu estado los plazos para el aviso, el registro y la demanda, y pon cada uno en el calendario del trabajo.
3. Manda a tiempo cualquier aviso preliminar que se exija, por un medio de entrega que puedas comprobar, y guarda la prueba.
4. Factura según lo acordado y guarda registros de lo que pusiste y cuándo: comprobantes de entrega, bitácoras diarias, órdenes de cambio y facturas.
5. Cuando un pago se atrase, pídelo por escrito, y luego manda un aviso de intención de gravamen si tu estado lo usa.
6. Si el pago sigue sin llegar, registra el gravamen dentro del plazo por el monto que de verdad te deben, y notifícalo como lo pide tu estado.
7. Cuando te paguen, firma la liberación o renuncia que corresponde y asegúrate de que el gravamen quede liberado en el registro público.

Trata el derecho de gravamen como algo que preparas al empezar un trabajo, no como algo que investigas cuando un cliente deja de pagar. Para entonces puede que ya se haya vencido un plazo. Como las reglas son técnicas y cambian de un estado a otro, pide que un abogado de construcción revise tus primeros gravámenes, o cualquier gravamen por un monto grande.

Ejemplo de gravamen de construcción con números

Digamos que un subcontratista de drywall tiene un subcontrato de $36,000 en la ampliación de una casa, más una orden de cambio de $2,400 que el contratista general aprobó por escrito. Al empezar el trabajo, el subcontratista mandó el aviso preliminar que exige su estado.

El subcontratista termina todo el trabajo y le pagan dos veces: $12,000 y $14,000. Después el contratista general deja de pagar. El subcontratista también ha cobrado $900 en cargos por pago atrasado según las condiciones de sus propias facturas.

El subcontratista registra un gravamen por $12,400: $38,400 ganados menos $26,000 pagados. Deja fuera los $900 de cargos por pago atrasado, porque si se pueden incluir cargos en un gravamen cambia de un estado a otro, y un gravamen inflado se puede impugnar. Los cargos todavía se pueden cobrar según el contrato.

El dueño de la casa ya le había pagado todo al contratista general. Como el subcontratista siguió las reglas de aviso de su estado, el gravamen puede seguir siendo válido en ese estado. Para limpiar el título, el dueño y el contratista general acuerdan pagarle al subcontratista $12,400 con un cheque conjunto. Cuando el pago se acredita, el subcontratista firma una renuncia incondicional final y registra la liberación del gravamen.

Errores comunes con el gravamen de construcción

• No mandar el aviso preliminar porque el cliente parece confiable, y luego descubrir que ya no puedes poner el gravamen cuando el cliente deja de pagar.
• Contar el plazo desde la fecha equivocada, como la última factura en vez del último día en que pusiste mano de obra o materiales.
• Presentar un gravamen por más de lo que te deben, incluido trabajo que todavía no haces, cargos que el estado no permite o números redondeados.
• Equivocarte en el dueño o en la descripción de la propiedad, así que el gravamen no queda amarrado a nada.
• Registrar un gravamen y luego dejar pasar el plazo para demandar, así que el gravamen vence.
• Intentar poner un gravamen en un proyecto público en vez de hacer un reclamo contra la fianza de pago.
• Cobrar y olvidarte de liberar el gravamen en el registro público.

Casi todos estos errores se reducen a fechas y detalles. Un gravamen vale lo que valen los papeles que lo respaldan, así que guarda juntos los avisos, los registros de entrega y las facturas de cada trabajo.