Solicitud de desembolso (draw request)

Cómo funciona una solicitud de desembolso

Un préstamo de construcción no se entrega completo al cierre. El prestamista aprueba un total y un presupuesto, y luego suelta el dinero por etapas, llamadas desembolsos (draws), a medida que se hace el trabajo. Una solicitud de desembolso (draw request) le pide al prestamista que suelte el siguiente.

El contrato del préstamo fija el calendario de desembolsos. Algunos prestamistas pagan una parte fija del préstamo en cada etapa, como cimentación, estructura o drywall. Otros pagan contra un presupuesto dividido en líneas, muy parecido a un desglose de valores, según el porcentaje terminado de cada línea. Algunos prestamistas también exigen que el prestatario gaste su propia parte del costo del proyecto antes de que salga el dinero del préstamo.

Quien presenta la solicitud es el prestatario, normalmente el dueño o el desarrollador, pero buena parte de los papeles viene del contratista. Un paquete de desembolso típico incluye:

• La factura o la solicitud de pago del contratista para el periodo.
• Las renuncias de gravamen del contratista y, muchas veces, de sus subcontratistas y proveedores.
• Un presupuesto actualizado que muestra lo que se ha gastado y lo que queda en cada línea.
• Fotos, y facturas de cualquier material almacenado en la obra.

Antes de soltar el dinero, el prestamista normalmente manda a un inspector a confirmar que el trabajo está hecho, y muchas veces pide revisar el título para ver si hay gravámenes nuevos desde el último desembolso. Los fondos pueden ir al prestatario, al contratista, en un cheque conjunto o a través de una compañía de títulos que maneja los desembolsos. Algunos prestamistas guardan una parte de cada desembolso hasta el final, muy parecido a la retención.

Los desembolsos también aparecen sin prestamista. En algunos trabajos financiados por el propio dueño, sobre todo en contratos de costo más honorarios (cost-plus), el contrato les llama desembolsos a los pagos programados del dueño. La idea es la misma: dinero que se suelta por etapas a medida que se comprueba el trabajo.

Las órdenes de cambio necesitan cuidado extra en un trabajo financiado. El presupuesto del préstamo se fijó al cierre, así que el trabajo adicional necesita de dónde pagarse: el dinero propio del prestatario, una línea de contingencia en el presupuesto del préstamo o la aprobación del prestamista para cambiar el presupuesto. Hasta que eso se resuelva, puede que ningún desembolso cubra el trabajo extra.

Por qué la solicitud de desembolso le importa a cada parte

Para contratistas

En un trabajo financiado, tus pagos solo pueden avanzar tan rápido como los desembolsos del dueño. El calendario de desembolsos, no tu contrato, puede decidir cuándo llega el dinero. Si paga al terminar la estructura y llevas semanas comprando madera, tú cargas con esos costos hasta que el prestamista suelte los fondos.

Para dueños de casa y prestatarios

El prestatario es responsable de la solicitud de desembolso y de que vaya completa. Una renuncia que falta o una inspección que no pasa detiene el dinero, y el contratista puede ir más despacio o parar si los pagos se atrasan. Entender el proceso de desembolsos antes del cierre ayuda a que el trabajo siga avanzando.

Para prestamistas

Los desembolsos son la forma en que un prestamista evita que su préstamo se adelante al proyecto. Las inspecciones confirman que el valor de verdad está ahí, y las renuncias de gravamen y las revisiones de título protegen la posición del prestamista contra gravámenes de subcontratistas y proveedores a los que no se les pagó.

Cómo manejar las solicitudes de desembolso paso a paso

1. Antes de firmar el contrato, pídele al dueño el calendario de desembolsos del prestamista, los documentos que se exigen y el tiempo de respuesta normal.
2. Ajusta el calendario de pagos de tu contrato a las etapas del prestamista donde se pueda, para que cobres lo que el prestamista va a pagar.
3. Pregunta cuándo inspecciona el prestamista, y planea tener cada etapa terminada a la vista antes de esa fecha.
4. Prepara tu factura o solicitud de pago para que coincida con las líneas del presupuesto del prestamista.
5. Junta las renuncias de gravamen condicionales tuyas, de tus subcontratistas y de tus proveedores antes de cada desembolso.
6. Dale al dueño el paquete completo de una vez, con tiempo para llegar al corte del prestamista.
7. Dale seguimiento con el dueño, y con el prestamista si el dueño lo permite, hasta que se suelte el dinero, y luego intercambien las renuncias incondicionales.

Pídele al dueño que te comparta el reporte del inspector después de cada desembolso. Si el inspector calificó una etapa más baja que tú, vas a saber qué tienes que terminar antes de la siguiente visita, en vez de enterarte cuando llegue menos dinero.

Ejemplo de solicitud de desembolso con números

Digamos que el dueño de una casa está construyendo una ampliación de $360,000, financiada con un préstamo de construcción que cubre el contrato completo. Para el ejemplo, el calendario de desembolsos del prestamista paga una parte fija en cada etapa.

El desembolso 1 pagó $54,000. Al terminar la estructura, el contratista lleva gastados $138,000 en el trabajo, así que está cargando $138,000 − $54,000 = $84,000 de su propio dinero hasta que se pague el desembolso 2.

El inspector encuentra que las tejas (shingles) no están terminadas y califica la etapa en 80%. El prestamista suelta el 80% de $90,000, o sea $72,000. Al contratista todavía le faltan $12,000 de su bolsillo: $84,000 − $72,000. Una semana después el techo está terminado, el inspector regresa y se sueltan los $18,000 restantes.

Entre los desembolsos 1 y 2, el contratista ha recibido $54,000 + $72,000 + $18,000 = $144,000 contra los $138,000 que había gastado hasta la estructura, lo que lo deja $6,000 adelante por el momento. Todo ese tiempo, el hueco de efectivo lo marcó el calendario del prestamista, y por eso hay que tomarlo en cuenta en la oferta.

Errores comunes con la solicitud de desembolso

• Firmar un contrato con un calendario de pagos que no coincide con las etapas de desembolso del prestamista.
• Dar una etapa por terminada antes de que el inspector esté de acuerdo, y luego esperar una segunda inspección.
• Presentar la solicitud sin las renuncias de gravamen de los subcontratistas y proveedores que el prestamista conoce.
• Suponer que el prestamista va a soltar el dinero en tus tiempos y no en los suyos.
• Firmar renuncias incondicionales antes de que el dinero del desembolso de verdad te llegue.
• No ponerle precio en la oferta al hueco de efectivo entre desembolsos.

Los atrasos en los desembolsos casi nunca vienen de que el prestamista cambie de opinión. Vienen de papeles que faltan y de etapas que no están del todo terminadas. Conocer la lista de requisitos del prestamista antes de empezar el trabajo elimina la mayoría.